看點(diǎn)1

本輪樓市風(fēng)險(xiǎn)仍然可控

報(bào)告稱，當(dāng)前住房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)整體高于2010年，估值過(guò)高的住房市場(chǎng)將極有可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)增速放緩甚至是房?jī)r(jià)下跌的情形。本輪樓市過(guò)熱主要集中于一線城市與部分二線城市等熱點(diǎn)城市，無(wú)論是熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的上漲幅度還是風(fēng)險(xiǎn)的積累程度，均已超過(guò)2009-2010時(shí)期。

當(dāng)年的統(tǒng)計(jì)顯示，2009年10月份北京商品住宅的成交均價(jià)達(dá)到15891元/平方米，比9月份環(huán)比上漲了1514元/平方米，漲幅達(dá)10.5％；與2008年同期同比上漲了3563元/平方米，漲幅達(dá)28.9％。而且在房?jī)r(jià)快速上漲的同時(shí)，當(dāng)年仍然出現(xiàn)供不應(yīng)求，許多樓盤開盤即售罄，甚至出現(xiàn)托門子、找關(guān)系還買不到房的現(xiàn)象。

報(bào)告主編、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，全國(guó)樓市總體風(fēng)險(xiǎn)仍然處在可控的范圍，主要指標(biāo)沒(méi)有超越風(fēng)險(xiǎn)控制線。盡管必須高度關(guān)注房貸存量年均31%的超高增長(zhǎng)，但中國(guó)的總體房貸杠桿率及全民負(fù)擔(dān)能力目前還未超出合理范圍。如果考慮到中國(guó)收入差距，投資和投機(jī)中多是高凈值人群，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該更低一些。另外，本輪過(guò)熱是局部不是全局性的。主要集中在一、二線城市和大都市周邊區(qū)域三、四線城市。

11月29日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在印尼接受外媒采訪時(shí)也表示，中國(guó)的房地產(chǎn)有泡沫，但不會(huì)崩盤。

看點(diǎn)2

應(yīng)引導(dǎo)樓市“軟著陸”

報(bào)告指出，基于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及未來(lái)走勢(shì)，房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)：總體上引導(dǎo)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)溫和調(diào)整，迫使一、二線城市樓市降溫實(shí)現(xiàn)“軟著陸”，促進(jìn)三、四線及以下城市繼續(xù)去庫(kù)存。

除了完善后續(xù)補(bǔ)調(diào)準(zhǔn)備，報(bào)告還提到，要完善“分城施策”、“協(xié)同作戰(zhàn)”。因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)合理增長(zhǎng)條件下，一、二線城市樓市對(duì)三、四線城市具有風(fēng)向標(biāo)意義，能帶動(dòng)三、四線及以下城市去庫(kù)存。但在過(guò)快增長(zhǎng)狀態(tài)下，兩者存在零和關(guān)系，一、二線城市價(jià)格高漲將導(dǎo)致三、四線需求向一、二線轉(zhuǎn)移，從而增加其城市的空置和庫(kù)存。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所國(guó)際經(jīng)濟(jì)與金融研究室副主任蔡真認(rèn)為，防風(fēng)險(xiǎn)并非“保房?jī)r(jià)”，防風(fēng)險(xiǎn)情況下，對(duì)房市要做的是使波動(dòng)的水變成平靜的水，導(dǎo)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，金融支持供給性結(jié)構(gòu)性改革，讓它找到新興行業(yè)有回報(bào)的地方，才能改回來(lái)。他建議，采取資本項(xiàng)目管制，讓房產(chǎn)資金導(dǎo)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。

看點(diǎn)3

政府激勵(lì)制度有待健全

報(bào)告稱，地方政府消極調(diào)控是房?jī)r(jià)暴漲和市場(chǎng)恐慌的重要原因。在“9·30新政”之前，熱點(diǎn)城市地方政府基本采取消極調(diào)控的方式。例如，部分熱點(diǎn)城市并不存在去庫(kù)存問(wèn)題，卻通過(guò)饑渴性土地供給方式，導(dǎo)致土地供應(yīng)相對(duì)不足，制造土地供應(yīng)緊張局面，引發(fā)民眾恐慌，并趁機(jī)出讓土地，獲得大量土地出讓金。

倪鵬飛分析，去年12月份中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，樓市調(diào)控是分層次施策，一二線城市還是以抑制投資投機(jī)為重點(diǎn)，去庫(kù)存還是三四線城市，但一些一二線城市沒(méi)有庫(kù)存，采取去庫(kù)存政策；三四線城市有庫(kù)存，但為了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，增加投資，賣地增加財(cái)政收入，去庫(kù)存的基礎(chǔ)上又加庫(kù)存。因此，導(dǎo)致價(jià)格的暴漲和市場(chǎng)的恐慌。

報(bào)告認(rèn)為，目前整體來(lái)看炒房激勵(lì)機(jī)制并沒(méi)有變，政府激勵(lì)制度有待健全，土地政策不太給力，金融清償對(duì)違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域清償還沒(méi)有展開，限購(gòu)政策作用有限，并且有副作用。因此，總體判斷，樓市調(diào)控短期效果比較明顯，但長(zhǎng)期效果還有待于觀察，屬于謹(jǐn)慎樂(lè)觀。

中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長(zhǎng)劉元春在接受媒體采訪時(shí)也表示，明年可以在土地政策上面做更多的文章。比如說(shuō)一二線加大土地供應(yīng)程度，通過(guò)土地價(jià)格的下調(diào)，來(lái)調(diào)整一二線房地產(chǎn)的上漲速度。

■ 數(shù)據(jù)

風(fēng)險(xiǎn)城市前十 7城新房?jī)r(jià)格漲幅超20%

看著日趨上漲的房?jī)r(jià)，張樂(lè)（化名）感到十分忐忑。“房?jī)r(jià)一漲，首付也立刻多了幾十萬(wàn)。”

2011年入職的張樂(lè)從去年起將買房提上了日程，“年初的時(shí)候已經(jīng)有了自己中意的范圍，也看中了幾套房子。本想年中納稅滿5年之后就買下來(lái)。”

不曾想過(guò)了春節(jié)之后，突然一波暴漲席卷了一線城市。多出的數(shù)十萬(wàn)首付已經(jīng)徹底將張樂(lè)擋在了購(gòu)房的門檻之外。“現(xiàn)在只能考慮向更遠(yuǎn)的地方遷了。”張樂(lè)沮喪地說(shuō)。

根據(jù)易居研究院智庫(kù)中心公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，自今年以來(lái)，報(bào)告中提及的10個(gè)估值風(fēng)險(xiǎn)最突出的城市中，有7個(gè)城市的新建商品住宅均價(jià)漲幅超過(guò)了20%。

數(shù)據(jù)顯示，截至9月，合肥的新建商品住宅均價(jià)已達(dá)到了14034元/平方米，較今年1月時(shí)的9215元/平方米上漲了52.29%。福州以31.24%的均價(jià)漲幅位列其后。上海、北京、南京、天津、深圳5座城市的新建商品住宅均價(jià)也同比上漲超過(guò)20%。

隨著國(guó)慶之后，多地調(diào)控政策的出臺(tái)，部分城市的樓市量?jī)r(jià)開始出現(xiàn)下行。易居研究院智庫(kù)中心統(tǒng)計(jì)顯示，截至10月31日，10月上海新建商品住宅成交面積80萬(wàn)平方米，環(huán)比減少16%。

另?yè)?jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至10月31日，10月全月全國(guó)合計(jì)出現(xiàn)單宗土地成交金額超過(guò)10億的地塊27宗、超過(guò)5億的地塊65宗。與市場(chǎng)最火熱的7、8月份相比，已經(jīng)明顯減少。

（記者 李玉坤 陳禹銘）